Anti-Kraak leegstandwet huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur

Het Hof Amsterdam heeft op 19 november 2013 de volgende uitspraak(arrest) gedaan. De vraag die daarin aan de orde komt is of een overeenkomst gesloten met het bureau Anti-Kraak moet worden bestempeld als een huurovereenkomst woonruimte, niet naar zijn aard van korte duur. Als dat het geval is genieten de bewoners huurbescherming. Hierna volgen de belangrijkste overwegingen uit het arrest.

De bewoners huurden hun woningen tijdelijk van Stadgenoot. Na het verstrijken van de duur waarvoor krachtens de Leegstandwet aan Stadgenoot vergunning voor tijdelijke verhuur van de woningen was verleend en dus op het moment dat de tijdelijke huurovereenkomsten tussen Stadgenoot en de bewoners eindigden, heeft Stadgenoot met Anti-Kraak de mantelbeheerovereenkomst gesloten en heeft zij de bewoners doorverwezen naar Anti-Kraak ten einde het voortgezet gebruik van hun woningen te verkrijgen. Anti-Kraak heeft vervolgens met die bewoners bemiddelingsovereenkomsten en gebruiksovereenkomsten gesloten. Anti-Kraak heeft de woningen voor een termijn van telkens een half jaar in gebruik gegeven aan de bewoners.

In het licht van de omstandigheid dat, zoals hiervoor is overwogen, Anti-Kraak geen bemiddelingswerkzaamheden in opdracht van de bewoners verrichtte zoals beschreven in de bemiddelingsovereenkomsten en de bewoners verder – onweersproken – hebben aangevoerd dat kosten voor reparaties aan de woning, energiekosten, belastingen, verzekeringen en heffingen op grond van de bruikleenovereenkomsten voor hun eigen rekening kwamen, heeft Anti-Kraak onvoldoende toegelicht voor welke diensten de vergoeding van € 900,– of € 960,– per zes maanden die de bewoners op grond van de bemiddelingsovereenkomst aan Anti-Kraak betaalden, bestemd waren. Anti-Kraak heeft dan ook onvoldoende gemotiveerd weersproken dat die vergoeding als tegenprestatie aangemerkt dient te worden voor het in gebruik verstrekken van de woning aan de bewoners. De rechtsverhouding tussen haar en de bewoners dient op grond van artikel 7:201 lid 1 BW aangemerkt te worden als huurovereenkomst.

De woningen waarvoor Stadgenoot al sinds 2002 sloop- en renovatieplannen ontwikkelde zijn desondanks geschikt gebleken om daarna nog langdurig en permanent als zelfstandige woonruimte bewoond te worden. Dat betekent dat de aard van het gebruik en de aard van het gehuurde ten tijde van het aangaan van de overeenkomsten tussen de bewoners en Anti-Kraak op zichzelf geen reden geeft te denken aan toepassing van artikel 7:232 lid 2 BW.

In het midden latend of Anti-Kraak en/of Stadgenoot daarover toezeggingen aan de bewoners hebben gedaan, niet bestreden is dat Anti-Kraak, Stadgenoot en de bewoners bij het aangaan van de overeenkomsten in ieder geval voor ogen heeft gestaan dat de woningen ter beschikking van de bewoners zouden kunnen staan tot kort voor het moment waarop de sloop en renovatie zouden beginnen.

Stadgenoot heeft echter in weerwil van hetgeen partijen voor ogen stond omtrent de duur van het gebruik de zeggenschap over de woningen begin 2011 weer naar zich teruggehaald door beëindiging van de mantelbeheerovereenkomst met Anti-Kraak, omdat zij de woningen vanwege het verdere uitstel van de sloop en renovatie tot 2015 door middel van zogenoemde campuscontracten zelf wenste te verhuren als studentenhuisvesting. Daaraan dient bij beantwoording van de vraag of de met de bewoners tot stand gekomen huurovereenkomsten zijn aan te merken als overeenkomsten naar hun aard van korte duur echter geen gewicht te worden toegekend omdat het gaat om hetgeen partijen omtrent de duur van het gebruik bij het aangaan van de overeenkomsten voor ogen heeft gestaan.

Naar het oordeel van het hof kan de huurovereenkomsten tussen de bewoners en Anti-Kraak niet als huurovereenkomsten naar hun aard van korte duur in de zin van artikel 7:232 lid 2 BW worden gekwalificeerd. Dat is te minder het geval omdat de rechtsverhouding tussen Anti-Kraak en de bewoners met name het gevolg is van de omstandigheid dat de mogelijkheden van Stadgenoot om tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet uitgeput waren.