In de volgende huurzaak is de kantonrechter na meerdere verlengingen van de huurovereenkomst overgegaan tot een lagere vaststelling van de huurprijs van een bedrijfsruimte. De kantonrechter heeft deze huurprijs op grond van economische omstandigheden zelfs lager vastgesteld dan op grond van het door partijen overgelegde deskundigenrapport, vanwege slechte(re) economische omstandigheden in het jaar voorafgaande aan de beslissing van de kantonrechter, welke periode niet was meegewogen in het deskundigenrapport. Hierna volgen de belangrijkste overwegingen.
4.1. Overvast stelt dat de huidige huurprijs voor de bedrijfsruimte van € 112.241,64 te laag is in vergelijking tot vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en vordert om die reden de vaststelling van een hogere huurprijs, conform het rapport van C&W, te weten een huurprijs van € 121.910,00 exclusief BTW per 1 maart 2012 en een huurprijs van € 125.079,66 exclusief BW per 27 maart 2013 (dag van dagvaarding). Formido betwist dat de huurprijs thans niet overeenstemt met vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse en voert hiertoe allereerst aan dat in het rapport van C&W geen rekening wordt gehouden met het ontbreken van de mogelijkheid voor Formido om het pand onder te verhuren. Formido stelt dat het recht van onderhuur een vast gebruik is in huurovereenkomsten met bouwmarkten die zijn aangesloten bij een landelijke keten, zoals Formido, zodat deze landelijke ketens hun formule door zelfstandige franchisenemers kunnen laten exploiteren. Nu onderverhuur niet is toegestaan, heeft dit een drukkend effect op de hoogte van de huurprijs, aldus Formido. De kantonrechter overweegt dat Formido haar stelling dat de onmogelijkheid tot onderverhuur een drukkend effect heeft op de huurprijs niet bij conclusie van antwoord noch ter zitting nader heeft onderbouwd. Voor zover Formido haar stelling heeft willen onderbouwen met het door haar overgelegde e-mailbericht van 27 februari 2012, is zij daarin niet geslaagd. Uit voornoemd e-mailbericht blijkt enkel dat Formido een pand in Amersfoort onderverhuurt en dat ten aanzien van dit pand een huurkorting wordt verleend. Van een huurkorting als gevolg van de onmogelijkheid tot onderverhuur is in voornoemd geval derhalve geen sprake. Gelet op het voorgaande en gezien de omstandigheid dat door Overvast een e-mailbericht is overgelegd waarin door C&W gemotiveerd wordt weersproken (zie r.o. 2.7.) dat de onmogelijkheid tot onderverhuur een drukkende werking heeft op de huurprijs, gaat de kantonrechter aan dit verweer van Formido voorbij.
4.2. Voorts stelt Formido dat de door Overvast gevorderde huurprijsvaststelling te hoog is, omdat het in de periode vanaf 1 maart 2012 (peildatum C&W rapport) tot 27 maart 2013 (datum dagvaarding) “snel bergafwaarts” is gegaan in de retailsector en de bouwmarktsector zelfs met 25% is gekrompen. Volgens Formido maakt het vorenstaande aannemelijk dat indien het rapport van C&W een jaar later was opgesteld C&W op een lagere huurprijs zou zijn uitgekomen, te weten een huurprijs gelijk aan de huurprijs die Formido thans aan Overvast betaald. Overvast betwist dit en stelt dat bij de vaststelling van de huurprijs geen rekening dient te worden gehouden met omstandigheden die zich na de referentieperiode (na 1 maart 2012) hebben voorgedaan. Overvast beroept zich daartoe op het arrest van het gerechtshof Amsterdam 21 april 2009, WR 2010/10. De kantonrechter is van oordeel dat Overvast met vorenstaande stelling miskent dat, nu partijen zelf een deskundige hebben benoemd en derhalve artikel 7:304 lid 2 BW geen toepassing vindt, aangesloten dient te worden bij hetgeen bepaald in artikel 7:303 lid 2 BW. In dit wetsartikel is bepaald dat als referentieperiode voor het vaststellen van de huurprijs dient te worden uitgegaan van het tijdvak van vijf jaar voorafgaand aan het instellen van de vordering tot vaststelling van de huurprijs, in dit geval het tijdvak van vijf jaar voorafgaande aan 27 maart 2013 (datum dagvaarding).
4.3. Het vorenstaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter, naast het rapport van C&W, de periode tussen 1 maart 2012 en 27 maart 2013 in zijn beoordeling ten aanzien van het vaststellen van de huurprijs dient te betrekken. Met betrekking tot voornoemde periode overweegt de kantonrechter dat Formido haar stelling dat het “bergafwaarts” is gegaan in de retailsector met een krantartikel van 16 oktober 2013 heeft onderbouwd, waarin onder meer wordt verwezen naar recente cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. De kantonrechter overweegt voorts dat Overvast de door Formido gestelde krimp in de bouwmarktsector niet heeft betwist. Gezien het vorenstaande en gelet op de omstandigheid dat het economische klimaat in de jaren 2012 en 2013 voor de markt van commerciële verhuur over het algemeen niet gunstig was, acht de kantonrechter het niet onaannemelijk dat de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimtes gedurende de periode tussen 1 maart 2012 en 27 maart 2013 gedaald is. Dat ook de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in deze periode met 8,6% is gedaald, is naar het oordeel van de kantonrechter echter onvoldoende onderbouwd. Mede gelet op de omstandigheid dat de door C&W geadviseerde stijging in de huurwaarde is gebaseerd op het gemiddelde van de vijf jaren voorafgaande aan 1 maart 2012, te weten een periode die reeds een economische teruggang kende. Het vorenstaande heeft tot gevolg dat de kantonrechter schat dat de huurprijs van een vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de periode 27 maart 2008 tot 27 maart 2013 gestegen is met 4%. Derhalve stelt de kantonrechter de huurprijs vast op (€ 112.241,64 x 1,04 =) € 116.731,31 (exclusief BTW) per jaar. Nu geen sprake is van bijzondere omstandigheden als bedoeld in artikel 7:303 lid 4 BW, zal voornoemde huurprijs gelden vanaf 27 maart 2013. Formido dient het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs en de door haar vanaf 27 maart 2013 betaalde huurprijs aan Overvast te voldoen.
4.4. Nu Formido ingevolge artikel 6:83 BW in verzuim verkeert, dient zal de door Overvast gevorderde wettelijke rente worden toegewezen vanaf 27 maart 2013 tot de voldoening over het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs en de door Formido vanaf 27 maart 2013 betaalde huurprijs.
4.5. Overvast vordert voorts veroordeling van Formido tot betaling van de helft van de kosten van het rapport van C&W, te weten € 4.500,00. De kantonrechter overweegt dat tussen partijen niet in geschil is dat partijen, alvorens tot benoeming van C&W over te gaan, hebben afgesproken dat zij de kosten van het deskundigenadvies samen zouden dragen en dat dit advies niet bindend zou zijn. Nu Overvast niet heeft onderbouwd waarom van thans van deze afspraak dient te worden afgeweken, wijst de kantonrechter dit gedeelte van de vordering van Overvast af.
4.6. In de omstandigheid dat beide partijen deels in het ongelijk zijn gesteld, ziet de kantonrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren, in die zin dat beide partijen hun eigen kosten zullen dragen.
5 De beslissing
De kantonrechter:
5.1. stelt de huurprijs voor de bedrijfsruimte aan [bedrijfslocatie] te Hoogland met ingang van 27 maart 2013 vast op een bedrag van € 116.731,31 per jaar, exclusief BTW;
5.2. veroordeelt Formido om aan Overvast te voldoen het verschil tussen de nader vastgestelde huurprijs van € 116.731,31 per jaar, exclusief BTW, en de door Formido vanaf 27 maart 2013 betaalde huurprijs, vermeerderd met de wettelijke rente over dit bedrag (verschil) vanaf 27 maart 2013 tot de voldoening;
5.3. compenseert de proceskosten, in die zin beide partijen hun eigen kosten dragen;
5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.C. Hartendorp, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 22 januari 2014.
Heeft u vagen over dit bericht of behoefte aan direct advies, neem dan kosteloos contact op met Advocatenkantoor Hoveijn. Advocatenkantoor Hoveijn is onder andere gespecialiseerd in vastgoedrecht, aanbestedingsrecht, huurrecht en ondernemingsrecht.